Wohnungsrechner Österreich

Berechne grob, wie viel Eigenkapital du brauchst, damit eine vermietete Wohnung nach Kreditrate, Rücklage und Leerstand positiven Cashflow liefert.

Eigenkapital & Cashflow
Stk.
EUR
%
EUR

Annahmen

%
Jahre
%
EUR / Monat

Schnellvergleich Cashflow

Steuer, AfA, konkrete Betriebskosten, Sanierungen und individuelle Kreditbedingungen sind hier nicht enthalten. Der Rechner ist eine Liquiditätsrechnung, keine Beratung.

Ratgeber

Wann lohnt sich eine Wohnung als Investment?

Eine Wohnung wirkt auf den ersten Blick oft einfach: Kaufpreis zahlen, Kredit aufnehmen, Miete kassieren. In der Praxis entscheidet aber die Liquidität. Wenn die monatliche Miete nur die Kreditrate deckt, fehlen Mittel für Leerstand, kleinere Reparaturen, Verwaltung, Steuerzahlungen oder eine spätere Sanierung. Genau deshalb stellt dieser Wohnungsrechner nicht nur Kaufpreis und Kredit gegenüber, sondern betrachtet den Cashflow nach laufenden Reserven.

Der Rechner ist für schnelle Vorprüfungen gedacht: Du kannst testen, wie stark sich Zins, Miete, Kaufnebenkosten, Laufzeit oder Zielpuffer auf das nötige Eigenkapital auswirken. Besonders hilfreich ist das bei kleinen Wohnungen, bei denen die absolute Miete überschaubar ist und die Kreditrate schnell den gesamten Überschuss auffrisst.

Liquidität vor Rendite

Eine hohe Bruttorendite hilft wenig, wenn monatlich Geld zugeschossen werden muss. Der Rechner startet deshalb bei der Frage: Was bleibt jeden Monat wirklich übrig?

Eigenkapital als Stellhebel

Mehr Eigenkapital senkt den Kredit und damit die Rate. Dadurch steigt der Cashflow, aber es bindet auch mehr Kapital. Der Schnellvergleich macht diesen Trade-off sichtbar.

Reserven einplanen

Rücklage, Leerstand und Verwaltung sind keine theoretischen Kosten. Sie entscheiden, ob eine Investition robust bleibt, wenn eine Wohnung kurz leer steht oder etwas kaputtgeht.

Berechnung

So berechnet der Wohnungsrechner Eigenkapital und Cashflow

Die Berechnung ist eine Liquiditätsrechnung. Sie zeigt nicht die steuerliche Rendite, sondern den monatlichen Zahlungsfluss. Der Zielpuffer ist dabei der gewünschte Mindestbetrag, der nach Kreditrate und Reserven übrig bleiben soll.

  • Gesamtinvestition
    Anzahl Wohnungen × Kaufpreis je Wohnung + Kaufnebenkosten
  • Miete nach Reserven
    Monatsmiete gesamt − Rücklage, Leerstand und Verwaltung
  • Tragbare Kreditrate
    Miete nach Reserven − gewünschter Zielpuffer
  • Maximaler Kredit
    Aus tragbarer Rate, Zinssatz und Laufzeit als Annuität berechnet
  • Nötige Eigenmittel
    Gesamtinvestition − maximal tragbarer Kredit
  • Cashflow
    Miete nach Reserven − tatsächliche Kreditrate

Beispiel

Beispiel: Drei kleine Wohnungen zu je 150.000 Euro

Die voreingestellten Werte bilden ein vorsichtiges Beispiel: drei Wohnungen, je 150.000 Euro Kaufpreis, 450 Euro Nettomiete je Wohnung, 10 Prozent Kaufnebenkosten, 3,75 Prozent Kreditzins, 25 Jahre Laufzeit, 20 Prozent Reserve und 100 Euro Zielpuffer pro Monat gesamt. Mit diesen Annahmen liegt die Gesamtinvestition bei rund 495.000 Euro.

Nach 20 Prozent Reserve bleiben von 1.350 Euro Monatsmiete rund 1.080 Euro für Kreditrate und Puffer. Soll zusätzlich ein Zielpuffer von 100 Euro bleiben, darf die Kreditrate grob nur etwa 980 Euro monatlich betragen. Daraus ergibt sich ein maximal tragbarer Kredit von rund 191.000 Euro. Der Rest muss als Eigenmittel kommen.

Das Ergebnis ist bewusst nüchtern: Bei kleinen Wohnungen mit niedriger Miete und aktuellen Finanzierungskosten braucht positiver Cashflow oft deutlich mehr Eigenkapital, als man am Anfang erwartet. Genau diesen Zusammenhang soll der Rechner sichtbar machen.

Checkliste

Worauf du vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung achten solltest

Eine saubere Vorprüfung spart Zeit und schützt vor schön gerechneten Exposés. Diese Punkte helfen, die Eingaben im Rechner realistischer zu wählen.

  • Nettomiete realistisch ansetzen, nicht nur Wunschmiete oder Inseratspreise übernehmen.
  • Kaufnebenkosten vollständig berücksichtigen, inklusive Vertrag, Grundbuch und möglichem Makler.
  • Rücklagen für Reparaturen, Leerstand und Verwaltung nicht auf null setzen.
  • Zinssatz mit Sicherheitsabstand testen, besonders bei variabler Finanzierung.
  • Laufzeit nicht nur auf niedrige Rate optimieren, sondern Gesamtrisiko beachten.
  • Hauszustand, Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft und kommende Sanierungen prüfen.
  • Steuerliche Effekte separat mit Steuerberatung rechnen, nicht aus der Liquidität ableiten.
  • Mehrere Eigenkapitalquoten vergleichen, bevor ein Kaufpreis als tragbar gilt.

FAQ

Häufige Fragen zum Wohnungsrechner

Was bedeutet der Zielpuffer?

Der Zielpuffer ist der monatliche Betrag, der nach Kreditrate und laufenden Reserven mindestens übrig bleiben soll. Bei 100 Euro Zielpuffer sucht der Rechner also nicht nur den Break-even, sondern einen kleinen positiven Sicherheitsabstand.

Warum zeigt der Schnellvergleich andere Werte als die nötigen Eigenmittel?

Die nötigen Eigenmittel werden so berechnet, dass der eingestellte Zielpuffer erreicht wird. Der Schnellvergleich zeigt hingegen den tatsächlichen Cashflow bei fixen Eigenmittelquoten wie 20, 30, 50 oder 65 Prozent. So siehst du, ab wann das Ziel ungefähr erreicht wird.

Sind Kaufnebenkosten in der Eigenmittelzahl enthalten?

Ja. Die nötigen Eigenmittel beziehen sich auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Zusätzlich wird ausgewiesen, wie viel davon als Anzahlung auf den reinen Kaufpreis wirkt.

Warum wird die Rücklage prozentual von der Miete abgezogen?

Für eine schnelle Vorprüfung ist ein prozentualer Sicherheitsabzug praktikabel. Er bündelt Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung und kleinere Kosten. Für eine konkrete Wohnung solltest du diese Position später genauer aufschlüsseln.

Rechnet der Wohnungsrechner Steuern und AfA?

Nein. Der Rechner zeigt die monatliche Liquidität vor individueller Steuerrechnung. Abschreibung, Zinsenabzug, Einkommensteuer, Rechtsform und persönliche Situation können das Ergebnis verändern.

Welche Werte sind gute Startwerte?

Für eine vorsichtige erste Rechnung sind 10 Prozent Kaufnebenkosten, 20 Prozent Reserve, 25 Jahre Laufzeit und ein kleiner Zielpuffer sinnvoll. Danach solltest du Zins, Miete und Kaufpreis in mehreren Varianten testen.

Glossar

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Cashflow
Monatlicher Überschuss nach Mieteinnahmen, Reserven und Kreditrate.
Eigenmittel
Kapital, das nicht über den Kredit finanziert wird. Im Rechner inklusive Nebenkosten.
Kaufnebenkosten
Zusätzliche Kosten rund um den Erwerb, etwa Steuern, Grundbuch, Vertrag und Makler.
Annuität
Gleichbleibende Kreditrate aus Zins- und Tilgungsanteil über die gewählte Laufzeit.
Nettomiete
Mieteinnahme ohne weitergereichte Betriebskosten und ohne individuelle Steuereffekte.
Rücklage
Sicherheitsbetrag für Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung und unerwartete Kosten.
Zielpuffer
Gewünschter Mindestüberschuss, der nach allen laufenden Abzügen übrig bleiben soll.
Break-even
Punkt, an dem die Miete die laufenden Ausgaben genau deckt und kein Überschuss bleibt.